Bagaimana cara mengubah Sertifikat SHGB menjadi SHM? Informasi ini sangat penting bagi para pemilik properti yang ingin memperoleh status kepemilikan tanah paling kuat dan penuh menurut hukum Indonesia. SHM memberikan kepastian dan perlindungan hukum maksimal, sehingga banyak pemilik rumah atau tanah ingin melakukan peningkatan status dari SHGB ke SHM.
Cara Mengubah Sertifikat SHGB Menjadi SHM: Syarat, Proses, dan Biaya Terbaru
Artikel ini akan membahas secara lengkap mengenai cara mengubah Sertifikat SHGB menjadi SHM, apa saja, syarat, cara mengurus, hingga perkiraan biaya perubahannya.
Apa Itu Perubahan SHGB Menjadi SHM?
SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah negara atau tanah pihak lain dalam jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun, dan dapat diperpanjang.
Sementara SHM (Sertifikat Hak Milik) merupakan hak kepemilikan paling kuat, permanen, dan turun-temurun, hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia.
Mengubah SHGB menjadi SHM berarti meningkatkan status hak atas tanah agar pemilik memiliki kendali penuh tanpa batas waktu.
Keuntungan Mengubah SHGB Menjadi SHM
Melakukan peningkatan status sertifikat memberikan beberapa manfaat penting:
1. Kepemilikan Tanah Sepenuhnya
SHM memberikan hak kepemilikan paling tinggi dan tidak dibatasi waktu, sehingga tidak perlu perpanjangan sebagaimana SHGB.
2. Nilai Jual Properti Lebih Tinggi
Properti dengan SHM umumnya lebih cepat terjual dan memiliki nilai jual lebih baik di pasar.
3. Lebih Mudah Dijadikan Agunan
Bank dan lembaga keuangan cenderung menerima SHM sebagai jaminan karena status kepemilikannya paling kuat.
4. Perlindungan Hukum Lebih Maksimal
Risiko sengketa tanah lebih kecil karena posisi hukum SHM lebih kuat.
Syarat Mengubah SHGB Menjadi SHM
Sebelum mengurus peningkatan status, siapkan beberapa dokumen berikut:
• Fotokopi KTP dan KK pemilik tanah
• Sertifikat SHGB asli
• Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT PBB) tahun terakhir
• Bukti lunas PBB
• IMB (Izin Mendirikan Bangunan) bila bangunan sudah berdiri
• Surat kuasa, jika dikuasakan
• Data yuridis dan fisik tanah
Pastikan pula bahwa:
• Tanah tersebut tidak dalam sengketa
• Tanah bukan bagian dari kawasan industri, kawasan komersial tertentu, atau tanah dengan pembatasan khusus
• Tanah tidak sedang digunakan sebagai jaminan (jika ya, perlu persetujuan bank)
Cara Mengubah SHGB Menjadi SHM
Proses konversi sertifikat dapat dilakukan dengan dua cara: melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) secara langsung atau melalui PPAT. Berikut langkah lengkapnya.
1. Datang ke Kantor BPN Setempat
Kunjungi kantor BPN sesuai lokasi tanah dan ambil formulir pendaftaran peningkatan hak.
Biasanya Anda akan diarahkan ke loket pelayanan Konversi dan Peningkatan Hak.
2. Mengisi Formulir dan Melengkapi Dokumen
Isi formulir sesuai data lengkap, lalu lampirkan dokumen persyaratan seperti SHGB asli, PBB, dan identitas diri.
Petugas akan memeriksa kelengkapan berkas.
3. Pemeriksaan Lapangan oleh Petugas BPN
Petugas akan melakukan pengecekan:
• Batas tanah
• Kesesuaian ukuran
• Kesesuaian data yuridis
Jika ada ketidaksesuaian, Anda mungkin diminta melakukan ukur ulang.
4. Penentuan Tarif dan Pembayaran
Biaya ditentukan berdasarkan:
• Luas tanah
• Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
• Jenis peralihan
Biasanya biaya terdiri dari:
• BPHTB (jika dianggap perolehan baru)
• Biaya pengukuran tanah
• Biaya pendaftaran sertifikat
5. Penerbitan Sertifikat SHM
Setelah semua proses dinyatakan lengkap dan pembayaran dilakukan, BPN akan mengeluarkan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang baru.
Waktu proses biasanya 14–60 hari kerja, tergantung kondisi lapangan dan antrean.
Perkiraan Biaya Mengubah SHGB Menjadi SHM
Estimasi biaya dapat berbeda di tiap daerah, tetapi umumnya meliputi:
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Rumus:
5% x (NJOP – NPOPTKP daerah)
*Hanya dikenakan jika dianggap sebagai perolehan hak baru.*
2. Biaya Pengukuran Tanah
Berkisar Rp 100.000 – Rp 1.500.000, tergantung luas.
3. Biaya Pendaftaran Sertifikat
Antara Rp 50.000 – Rp 1.000.000, sesuai ketentuan PNBP BPN.
4. Jasa PPAT (Opsional)
Jika menggunakan PPAT, bisa dikenakan biaya tambahan sekitar Rp 1.000.000 – Rp 5.000.000.
Tips Agar Proses Perubahan SHGB ke SHM Lancar
• Pastikan dokumen tanah lengkap dan tidak ada sengketa.
• Cek kembali batas tanah sebelum pemeriksaan.
• Siapkan biaya sesuai estimasi agar tidak terhambat.
• Jika tidak memiliki waktu, gunakan jasa PPAT resmi agar mengurangi risiko kesalahan dokumen.
Kesimpulan
Mengubah SHGB menjadi SHM adalah langkah cerdas untuk memperoleh kepastian hukum dan meningkatkan nilai properti Anda. Prosesnya cukup mudah selama dokumen lengkap dan tanah tidak bermasalah. Dengan memahami syarat, prosedur, dan biaya yang diperlukan, Anda bisa mengurus peningkatan hak ini dengan lebih cepat dan efisien.
Jika Anda ingin keamanan jangka panjang serta kepemilikan penuh atas tanah, maka konversi SHGB ke SHM adalah keputusan terbaik. Bila Anda sedang mencari properti untuk hunian atau investasi, silahkan untuk menghubungi kami di Halaman Kontak atau di nomor
